Was beim Abschluss eines Kaufvertrages zu beachten ist

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Vor dem Verkauf oder Erwerb einer Immobilie, beispielsweise ein Fertighaus oder auch beim Hausbau, ist es wichtig, sich mit dem Inhalt des Kaufvertrages zu beschäftigen, um Fehler zu vermeiden. Werden wichtige Punkte übersehen und nicht in den Kaufvertrag aufgenommen, kann das Unsicherheiten hinsichtlich der Rechtslage nach sich ziehen und sehr teuer werden.

Die Mitwirkung des Notars

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück für einen späteren Hausbau oder als Voraussetzung für ein Fertighaus kann nur mit notarieller Beurkundung erfolgen. Inhalt dieses Kaufvertrages ist, dass der Verkäufer sich gegenüber dem Käufer verpflichtet, diesem das Eigentum an Grund und Boden samt Aufbauten zu übertragen, während sich der Käufer im Gegenzug zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Nach § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist für dieses Rechtsgeschäft die Beurkundung durch einen Notar erforderlich. Damit ist er gleichzeitig ein wichtiger Ansprechpartner, wenn es um den Hausbau oder um den Verkauf eines Grundstücks, beispielsweise für ein Fertighaus, geht. Im Regelfall obliegt die Wahl des Notars meist dem Käufer, da er auch die Kosten trägt, deren Höhe sich aus dem Kaufpreis mit der Kostenordnung (KostO) als Berechnungsgrundlage ergeben. Der Notar ist eine neutrale Instanz für beide Vertragsparteien und ist insoweit verpflichtet, alle mit dem Kaufvertrag in Zusammenhang stehenden Fragen für beide Seiten neutral zu klären. Er lässt alle vertragsrelevanten Informationen und Unterlagen in den Vertrag einfließen, den er den Vertragsparteien spätestens zwei Wochen vor der eigentlichen Unterzeichnung zukommen lässt.

Die wesentlichen Inhalte eines Immobilienkaufvertrages

  • Nennung der Vertragsparteien
  • Der Kaufgegenstand wird nach dem Grundbuch bezeichnet. Das bedeutet, dass nur das verkauft wird, was auch im Grundbuch genannt wird. Wichtig ist beispielsweise, ob ein vorhandener Gartenanteil in das Eigentum des Käufers übergeht oder ob dieser lediglich ein Sondernutzungsrecht hat.
  • Der Kaufpreis muss erst nach Vertragsschluss gezahlt werden unter der Voraussetzung, dass zugunsten des Käufers im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Für die Abwicklung dieser Aufgaben wird regelmäßig der Notar bevollmächtigt.
  • Der Notar prüft auch, ob beispielsweise öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich sind, ob eine Gemeinde möglicherweise von einem bestehenden Vorkaufsrecht Gebrauch macht, oder ob mögliche Grundpfandrechte einer Bank eingetragen sind.
  • Erst mit dem Übergabetermin, der meist mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt, findet der Besitzerwechsel statt.
  • Im Kaufvertrag werden auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt, die sich auf Sachmängel oder Rechtsmängel beziehen können. Während beim Kauf einer neuen Immobilie grundsätzlich per Gesetz eine Gewährleistung von fünf Jahren besteht, haftet der Verkäufer beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie nur dann, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt.

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer von Gesetzes wegen seit 2009 verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis vorzulegen. Sofern er sich trotz Aufforderung weigert, kann gegen ihn ein Bußgeld verhängt werden.

Sorgfältige Prüfung des Kaufvertrages

Für den Verkäufer ist es wichtig darauf zu achten, dass er nicht das Eigentum an einer Immobilie verliert, ohne dass er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Insoweit ist es sinnvoll, den Notar als Treuhänder einzuschalten und die Zahlung auf ein sogenanntes Notaranderkonto des Notars zu leisten. Auch im Kaufvertrag muss die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer klar geregelt sein, wobei der Käufer regelmäßig die mit dem Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Fertighaus oder beim Hausbau in Zusammenhang stehenden Kosten bezahlt. Das sind die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt sowie für die erforderlichen behördlichen Genehmigun

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